Wisata: Menguak modus investasi ilegal WNA di Bali

Modus investasi ilegal yang dilakukan oleh Warga Negara Asing (WNA) dengan memanfaatkan platform Airbnb terjadi di Bali. Jika tidak ada upaya untuk menyelesaikannya, pengamat memprediksi Bali sedang “menuju kehancurannya”.

Sekitar lima tahun lalu, kehadiran Airbnb di Bali belum memengaruhi bisnis hotel konvensional, ungkap sebuah jurnal.

Pelaku usaha di Bali menganggap Airbnb memiliki “segmentasi pasar yang berbeda”. Bisnis perhotelan konvensional dan akomodasi-akomodasi yang dipasarkan lewat Airbnb disebut “saling melengkapi”.

Lama kelamaan, situasinya berubah.

Akhir 2025, Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) cabang Bali, memprotes operasional lokapasar akomodasi dan penginapan itu karena dinilai menjadi penyebab okupansi hotel mereka menurun.

Okupansi hotel di Bali yang tadinya sebesar 66% menjadi sekitar 58%, kata Ketua PHRI Bali, Tjokorda Oka Artha Ardana atau Cok Ace.

Padahal kunjungan wisatawan pada waktu yang sama disebutnya “naik sekitar 10%”.

Menjamurnya vila dan penginapan yang tidak terdaftar secara resmi dan dipasarkan melalui platform Airbnb dituding jadi penyebabnya.

Pemainnya, kata Cok Ace, kebanyakan adalah warga negara asing (WNA) yang mengontrak rumah warga Bali untuk kemudian dipasarkan kembali dalam bentuk sewa harian melalui platform digital itu.

“Itu sangat merugikan,” kata dia.

Apakah tuduhan PHRI terbukti terjadi di lapangan?

BBC News Indonesia menemukan kasus yang mirip dengan pernyataan Cok Ace, bahwa “WNA mengontrak rumah warga kemudian dipasarkan kembali”.

Seorang pria Bali, yang minta disebut sebagai Wayan, mengungkap praktik itu.

Wayan sudah lebih dari 10 tahun menggunakan Airbnb untuk memasarkan akomodasi miliknya dan rekan-rekannya. Akunnya punya reputasi baik.

Namun, masalah mulai timbul ketika seorang turis Spanyol menginap di homestay milik rekannya—sebut saja Gede—yang dipasarkan lewat akun Wayan.

Setelah beberapa waktu, turis itu tertarik menggarap sisa lahan kosong di area homestay karena dianggap strategis.

Menurut Gede, turis tersebut bilang lahan itu hanya untuk kepentingan pribadi. Gede pun setuju.

Setelah membuat kesepakatan di atas kertas, turis Spanyol itu mulai mendirikan bangunan.

Dalam enam bulan, bangunan itu sudah berdiri kokoh. Setelah itu, si turis Spanyol mulai kedatangan tamu WNA yang dia sebut “saudara”.

Awalnya Gede tidak menaruh curiga, tapi lama-kelamaan dia menduga bangunan itu disewakan si turis.

Kecurigaan itu makin kuat ketika turis tersebut meminta dikenalkan dengan Wayan, sebagai pemilik akun Airbnb.

Dalam pertemuan mereka, Wayan ditawari Rp3.000.000 per bulan untuk meminjamkan akun Airbnb-nya.

Akun itu hanya dipakai sebagai medium pemasaran, sementara pengelolaan—seperti ketika pesanan masuk—tetap di tangan turis Spanyol.

“Alasannya selain karena akun saya sudah punya level 10 tahun, dia juga tidak ingin dideportasi karena menjual propertinya secara langsung,” kata Wayan.

Kekhawatiran bakal dideportasi itu bukan tanpa alasan.

Sebelumnya, ada WNA yang ditindak aparat karena memasarkan properti secara ilegal. Karena itu, Wayan menyebut “mereka perlu orang lokal untuk menyembunyikan identitas mereka”.

Wayan sempat tergiur dengan tawaran sewa akun itu, tapi akhirnya menolak. Ia tahu bangunan yang didirikan turis Spanyol itu tidak seharusnya dipasarkan sebagai penginapan.

Wayan juga khawatir, kalau menerima, ia justru membantu memperluas praktik ilegal.

Itu bertentangan dengan cara kerjanya. Dia mengklaim, semua akomodasi yang dipasarkan melalui akun Airbnb-nya resmi dan membayar pajak.

“Jadi mungkin ini akan jadi efek bola salju, ketika satu properti masuk, yang lain juga ikut,” ujarnya.

Meski menolak, Wayan mengatakan praktik seperti ini “sangat lumrah”.

“Dari orang ini juga saya mengetahui bahwa memang ada orang dari Portugal yang memiliki bahkan 20 properti di Bali yang dijualkan di Airbnb,” kata Wayan.

Menurut aturan hukum, WNA yang menyewakan vila sebagai usaha harus punya kartu izin tinggal terbatas (KITAS) Investor. Bisa juga pakai Golden Visa.

Tidak bisa hanya bermodal uang dan visa kunjungan, seperti yang terjadi pada turis Spanyol yang diceritakan Wayan.

Syarat berikutnya, mendirikan perseroan terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA), mengurus izin melalui sistem OSS (Online Single Submission) dan izin-izin lainnya, termasuk memastikan seluruh aset berstatus resmi dan tercatat di tingkat daerah.

Sebagai pelaku usaha yang memasarkan akomodasi di berbagai platform, Wayan bilang Airbnb biasanya dipilih karena memiliki fitur “optional name“.

Tidak seperti platform online travel agent (OTA) lainnya, menurut Wayan, Airbnb bakal tetap menyetujui properti yang tidak didaftarkan menggunakan nama aslinya.

“Seperti misalnya, akun Airbnb yang ditawarkan oleh tamu tersebut, namanya adalah Two Bedroom Villa in Central Ubud. Sedangkan nama aslinya itu dirahasiakan,” ungkap Wayan.

Titik akomodasi juga bisa dikaburkan. Wayan bilang ini menjadi celah untuk menghindari pengecekan pihak berwenang. Itu sebabnya, aplikasi ini marak digunakan.

Penuturan Wayan memang bisa membuktikan WNA merupakan ‘pemain’ dalam fenomena akomodasi ilegal yang dipasarkan melalui Airbnb.

Namun, belum bisa membuktikan jumlahnya yang “banyak”, seperti kata PHRI.

Airbnb tidak merilis laporan statistik per wilayah (seperti Bali) secara rutin kepada publik. Mereka hanya merilis laporan dampak ekonomi makro secara berkala.

Laporan tahun 2024 mencatat aktivitas ekonomi dari Airbnb di Bali diklaim memberikan kontribusi sebesar Rp17,5 triliun terhadap PDB.

Keberadaan platform digital itu juga diklaim ikut mendorong terciptanya 112.900 lapangan kerja bagi masyarakat.

Angka-angka ini membuat Bali mendominasi sekitar 70% dari total belanja tamu di Indonesia.

BBC News Indonesia sudah mengirimkan permohonan wawancara kepada pihak Airbnb.

Permohonan wawancara sempat disambut, tetapi belakangan pihak Airbnb menolak setelah mengetahui topik wawancara.

Dinas Pariwisata Bali mencatat, total akomodasi yang terdaftar secara resmi per 2025 sebanyak 12.227.

Sedangkan total akomodasi yang tercatat pada beberapa OTA, selain Airbnb, berkisar 16.000—18.000.

Dinas Pariwisata Bali menduga, lebih dari 4.000 akomodasi “belum memiliki izin”. Jumlah itu mungkin saja sudah termasuk akomodasi yang terdaftar di Airbnb karena biasanya satu akomodasi dipasarkan di banyak platform.

Sementara itu, situs analitik data properti sewa jangka pendek—AirDNA dan Airbtics—mencatat jumlah akomodasi yang jauh lebih besar.

Situs AirDNA mencatat, jumlah akomodasi aktif yang terdaftar di Bali per 30 Maret 2026 mencapai 41.116.

Airbtics, pada waktu yang sama, mencatat akomodasi aktif terdaftar berjumlah 56.326, yang dipasarkan melalui Airbnb dan beberapa OTA lainnya.

Meski data itu tidak bisa menunjukkan berapa jumlah akomodasi ilegal, perbandingan data yang dipegang pemerintah dan pihak komersial menunjukkan betapa menjamurnya bisnis akomodasi di Bali.

Wakil Ketua PHRI Bali, I Gusti Agung Ngurah Rai Suryawijaya, mengklaim jumlah akomodasi ilegal yang menyebabkan okupansi hotel menurun karena jumlah total akomodasi juga semakin tinggi.

Tapi, mengapa hanya Airbnb yang dipermasalahkan PHRI?

Sebab, kata Rai, saat ini Airbnb juga memasarkan “boutique hotel, vila-vila individual, vila apartment, kondotel, dan semuanya”, tidak lagi fokus pada akomodasi yang lebih murah.

Dengan rentang harga akomodasi yang “tidak murah” itulah PHRI menganggap Airbnb adalah kompetitor mereka.

“Maka dari itu kami mengusulkan untuk ditertibkan, untuk sama-sama melakukan bisnis secara adil, sama-sama membayar pajak sehingga persaingan ekosistem pariwisata bisa sehat,” ujarnya.

Gubernur Bali, I Wayan Koster, sempat berencana melarang Airbnb. Namun, rencana itu berbenturan dengan pemerintah pusat.

Sejak Maret 2025, Kemenpar mulai menata akomodasi tidak berizin, yang kemudian dipertegas lewat koordinasi dengan platform digital pada Oktober 2025.

Hasilnya, seluruh platform—tidak hanya Airbnb—wajib memiliki izin paling lambat 31 Maret 2026, jika tidak akan dihapus dari halaman pemasaran.

Setelah itu, tensi antara pemerintah daerah dan Airbnb mereda.

Koster sempat bertemu dengan perwakilan Airbnb dan meminta platform digital itu buat menurunkan akomodasi yang tidak tertib. Airbnb menyatakan siap mengikuti aturan.

Dalam sebuah diskusi di Kemenpar pada Maret lalu, Asia Travel Technology Industry Association (ATTIA) menyatakan dukungan terhadap kebijakan ini.

Di sisi lain, mereka mengakui ada kendala teknis, mulai dari perubahan sistem OSS, ketidakjelasan klasifikasi usaha, hingga koordinasi pusat dan daerah—dikutip dari kantor berita Antara.

BBC News Indonesia sempat menghubungi Dinas Pariwisata Bali untuk mengetahui lebih jauh soal mekanisme kebijakan ini.

Kepala dinas, I Wayan Sumarajaya, mengatakan pelaksanaannya dilakukan oleh Kemenpar, bukan di level daerah.

“Kami sedang berkoordinasi dengan pusat, bagaimana evaluasi yang telah dilakukan. Kami sendiri sedang penjajakan dengan Airbnb untuk kemungkinan kerja sama yang bisa dilakukan. Termasuk juga OTA lainnya nanti,” kata dia pada 31 Maret lalu.

Kemenpar menyatakan penataan itu dilakukan melalui koordinasi dengan pemerintah daerah serta integrasi data usaha dalam sistem OSS berbasis risiko.

Hasilnya, Kemenpar mengklaim, jumlah usaha akomodasi yang berizin meningkat.

“Hal ini tercermin dari penambahan 25.490 (setara 37%) Usaha Akomodasi Pariwisata (sesuai 8 KBLI), yang terdaftar di OSS per 31 Maret 2026, dibandingkan 31 Maret 2025,” kata Kemenpar dalam pernyataan tertulis.

Kami mencoba membuktikan cara kebijakan ini bekerja dengan mendaftarkan akomodasi di Airbnb. Setelah terdaftar, sistem mewajibkan pengisian Nomor Induk Berusaha (NIB) melalui OSS.

Tanpa NIB, akomodasi tidak dapat dipasarkan.

Wayan bilang, dulu syarat itu “tidak ada”.

Dalam masalah ini, pengamat hukum properti dan pariwisata, Raushan Aljufri, memandang Airbnb hanya sebagai katalis, yang artinya “membuat suatu masalah menjadi lebih terlihat, tapi bukan menjadi akar masalahnya”.

“Platform ini hanya perantara. Yang wajib memperoleh izin untuk beroperasi sebagai akomodasi seperti vila, apapun lah itu, ya vilanya. Yang wajib untuk bayar pajak, yang wajib memperoleh izin untuk operasi, izin untuk investasi, ya pemiliknya,” ujar Raushan.

Menurut dia, isu akomodasi ilegal muncul karena kelemahan penegakan hukum di berbagai sektor, antara lain perizinan, pembangunan, investasi, zonasi, hingga perpajakan.

“Apakah pemda (pemerintah daerah), orang OSS, orang BPN (Badan Pertanahan Negara), orang dari Komdigi (Kementerian Komunikasi dan Digital), memang secara mikro memiliki kapasitas untuk mengecek dan melakukan penegakan hukum sebagaimana mestinya?” kata Raushan.

Pengawasan dan penegakan hukum yang lemah menyebabkan siapa saja, termasuk WNA, bisa berbisnis di Bali dengan mudah.

Padahal WNA punya aturan main sendiri, salah satunya mendirikan PT PMA, yang membutuhkan modal minimum Rp10 miliar.

“Mereka harusnya enggak bisa masuk ke bisnis properti yang levelnya Airbnb karena itu levelnya seperti UMKM. Jadi mereka enggak memenuhi syarat, sebenarnya. Akhirnya diambil cara-cara yang dipertanyakan legalitasnya, seperti nomine (perjanjian pinjam nama)” kata Kadri.

Inilah yang pada akhirnya memukul bisnis-bisnis lain yang punya perizinan resmi.

Ketua Umum Ikatan Cendekiawan Pariwisata Indonesia (ICPI), Azril Azahari, menambahkan soal izin masuk dan berusaha juga patut dibenahi.

“Kalau visanya untuk kunjungan, kenapa dipakai untuk bisnis? Ini yang jadi masalah. Siapa yang memantau?” ujarnya.

Azril mendesak Kementrian Pariwisata dan Kementerian Imigrasi dan Pemasyarakatan untuk bekerja sama mengatasi hal ini mulai dari pencegahan dengan “menyaring dari masuknya”.

BBC News Indonesia sudah mengirim permohonan wawancara ke Direktorat Jenderal Imigrasi terkait isu ini. Surat permohonan diterima, tetapi tidak kunjung mendapat jawaban.

Meminjam akun Airbnb milik warga lokal termasuk modus baru dalam bisnis investasi ilegal di Bali.

Jauh sebelum itu, tidak sedikit WNA yang menggunakan skema nomine atau pinjam nama, seperti yang disebut Kadri.

Tidak lama setelah Undang-undang Pokok Agraria—yang melarang WNA mengantongi status Hak Milik—disahkan pada 1960.

Kecuali, WNA dengan syarat tertentu, seperti WNA yang mendapat “pewarisan tanpa wasiat” atau “pencampuran harta karena perkawinan”.

Selebihnya, WNA hanya boleh menyewa dan menggunakan status hak pakai. Hak Guna Bangunan (HGB) juga bisa didapatkan khusus untuk kepemilikan apartemen.

Seorang pelaku wisata di Berawa—sebut saja namanya Putu—sudah bertahun-tahun menjalankan praktik ilegal ini.

Putu bertemu “klien” pertamanya sekitar tahun 2017. Sampai 2024 lalu, dia sudah menjual empat properti.

Awalnya tamunya hanya datang untuk berwisata, tapi kemudian mereka tertarik memiliki bisnis penginapan di Bali.

Karena keinginan si turis terbentur aturan hukum, Putu membantu mereka membeli properti di Bali dengan perjanjian nomine atau perjanjian pinjam nama antara WNI dan WNA.

Dalam skema ini, nama WNI dicantumkan sebagai pemilik properti dalam sertifikat. Kenyataannya, properti tersebut dimiliki dan dikuasai oleh WNA.

Untuk ‘jasa’-nya ini, dia mendapat komisi 30%.

Setelah semua transaksi dan perjanjian sudah selesai, klien Putu menyewakan properti ‘miliknya’ ke turis asing lainnya, sebagai vila.

Salah satu kliennya yang berasal dari Belarusia, memasarkan penyewaan propertinya ke sesama warga Belarusia yang ingin berwisata ke Bali.

Di tahap ini, Putu tidak mendapat keuntungan apapun karena itu sepenuhnya masuk ke pemilik secara de facto.

Putu baru mendapat keuntungan lagi ketika properti atas namanya itu dijual. Komisinya juga 30%, tapi dihitung dari harga jual.

Putu paham apa yang dia lakukan “ilegal”. Dia bahkan menyebut praktik ini “melebihi pencucian uang”, tetapi dia mengaku “butuh uang”.

Selama tidak ada pihak yang merasa dirugikan, dia menyebut praktik ini “halal”.

“Masa orang atas aja yang bermain, kita yang di bawah enggak bermain? Kan enggak etis lah. Orang atas juga banyak yang korupsi,” ujarnya.

Praktik nomine seperti ini tidak akan terkuak dan tidak bisa diusut legalitasnya jika belum ada satu pihak yang dirugikan dan menuntut ke pengadilan.

Bukannya dianggap sebagai solusi, kemunculan perda ini ternyata dipertanyakan oleh sejumlah pihak.

“Kalau memang tujuannya penegakan hukum, sebenarnya sudah ada undang-undang (UUPA) yang melarang itu, tinggal ditegakkan saja,” kata Dosen Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada (UGM) Agung Wardana.

Dia menduga perda ini justru dikhawatirkan akan ada nomine yang nanti bisa diizinkan dan ada yang dianggap melanggar hukum.

Gubernur Koster menegaskan Perda ini dibuat untuk menyelamatkan lahan pangan, hortikultura, dan perkebunan Bali yang kian menyusut.

Lagi-lagi, ini bukan fenomena baru.

Artikel yang ditulis Susie McEwon pada salah satu majalah pariwisata dan bisnis Australia, yang berjudul Buying Property and Business in Bali pada 2011 lalu, jadi salah satu bukti.

Agung Wardana, dalam bukunya yang berjudul Berebut Tanah: Pertarungan atas Ruang dan Tata Kelola, menulis:

“Tidak hanya karena gaya hidup tetapi juga banyak peluang usaha yang tengah memacu para turis asing untuk tinggal di Bali. Biaya hidup yang sangat murah, melimpahnya tenaga kerja lokal, dan murahnya upah untuk pekerja lokal, semua menawarkan strategi usaha yang menggairahkan.”

Selang 14 tahun kemudian, gagasan yang sama diungkapkan konsultan bisnis di Bali, Terje H. Nilsen kepada BBC News Indonesia.

Terje merupakan salah satu pendiri Seven Stones Indonesia, perusahaan jasa profesional yang bergerak di bidang konsultasi dan layanan bisnis di Bali—dan secara keseluruhan di Indonesia—sejak 2016.

Awalnya, kata Terje, orang-orang asing itu “tidak terlalu fokus ke persewaan”.

Menurut Terje, sekitar tahun 2004, para turis asing ingin “punya tempat yang bisa dikunjungi satu sampai tiga kali setiap tahun”, di tempat yang mendapat julukan “Paradise Island“.

Itu yang Terje bilang menjadi salah satu penyebab maraknya permintaan pembelian properti lewat nomine, seperti yang dilakukan Putu dan kliennya.

Dia bilang, konsep hak pakai dan HGB yang diizinkan buat WNA, tidak mereka pahami betul-betul sehingga mereka tetap ingin kepemilikan.

Apalagi, menurut Terje, di beberapa negara—seperti Jepang—nomine itu “biasa”.

“Dari situlah mereka mulai dan pelan-pelan mengajak notaris kerja sama, dan dalam beberapa tahun (nomine) menjadi umum,” dia mengungkapkan.

Seiring waktu, pasar berubah. Permintaan investasi meningkat, tidak hanya dari asing—seperti Australia, Hong Kong, dan Singapura—tetapi juga dari investor lokal.

“Setelah COVID yang benar-benar meledak. Berbagai cara, berbagai market, digital nomads, mungkin banyak anak muda kita sebut investor kripto, masuk semua.

Mereka membawa kebiasaan bisnis yang baru, yang kita belum begitu banyak mengalami sebelumnya, yang disebut Airbnb,” ungkap Terje.

Model bisnis pun bergeser, dari yang tadinya kontrak tahunan menjadi sewa jangka panjang, bahkan hingga puluhan tahun.

Praktik ini lalu berkembang ke penawaran vila yang bahkan belum selesai dibangun, lengkap dengan hitung-hitungan keuntungan dari penyewaannya.

Pembangunannya pun, kata Terje, di luar zona-zona wilayah yang sudah ditentukan.

Bahkan, tidak sedikit juga yang tidak memiliki izin Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi), sampai akhirnya jadi “pasar gelap”.

“Babak belur lah ini. Kacau,” kata Terje menggambarkan situasinya.

Fenomena ini sebenarnya tidak hanya merugikan para pelaku bisnis yang memiliki izin resmi seperti PHRI, tetapi juga merugikan masyarakat Bali.

“Dulu orang membeli tanah di Bali itu untuk ditinggali dan kemudian memberikan kontribusi terhadap ekonomi lokal. Tapi sekarang, pembelian tanah di Bali ini untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya,” kata penulis buku Berebut Tanah: Pertarungan atas Ruang dan Tata Kelola, Agung Wardana.

Fenomena ini membuat wilayah jadi terkotak-kotak—”ruang yang sangat mewah” untuk yang punya modal besar, sementara “kawasan kumuh” ditempati oleh “orang-orang yang tidak mampu membeli tanah di kawasan yang lebih baik”.

“Ini yang menurut saya akan membawa Bali dalam kehancuran karena peminggiran masyarakat Bali ini berpotensi pada semakin terbuka lebarnya konflik,” tegas dosen di Fakultas Hukum UGM itu.

Ketidakadilan atas ruang ini kemudian memantik “sentimen anti-bule”, juga anti-pendatang.

Ini yang juga kerap memunculkan persepsi Bali dan Non-Bali ketika ada permasalahan di Bali.

Padahal, menurut Agung, ada dimensi struktural yang mengondisikan bagaimana tanah Bali ini dengan mudah bisa lepas kepada orang yang punya duit.

Bali hari ini tidak hanya diperebutkan oleh aktor-aktor tingkat nasional, katanya, tapi juga aktor-aktor dengan berbagai macam kepentingan di tingkat global.

“Saya pikir ketertekanan dan keterpinggiran orang Bali sudah sedemikian besar. Saya takut ini bisa meledak menjadi konflik sosial ke depan, yang berbentuk horizontal, karena kegagalan orang Bali dalam memahaminya sebagai akibat dari dimensi struktural,” ujarnya.

Wartawan Ade Mardiyati di Bali berkontribusi dalam liputan ini.